この記事の結論
事業で資産ができると、「不労所得」「節税」をうたう不動産投資の話が増える。だが、不動産投資は、楽な不労所得ではなく、リスクを伴う事業だ。表面的な利回りでなく実質収支で考え、空室・修繕・金利などのリスクを把握する。「節税」の実態も確認する。提案者の利害を意識し、自分で検証する。言葉のイメージに踊らされず、一つの事業として冷静に判断する。
この記事は、Lv.5（拡大期）の一人社長に向けて書いています。
資産ができると、不動産の話が増える
事業が拡大し、資産ができてくると、不動産投資の話が、あちこちから舞い込むようになる。「不労所得になります」「節税対策に」「将来の年金代わりに」。営業電話、セミナー、知人からの紹介。一人社長にとって、不動産投資は、魅力的な響きを持つ。
だが、ここでも、強化書が一貫して伝えてきた姿勢が要る。魅力的な言葉に飛びつかず、実態を冷静に見ることだ。不動産投資は、うまくいけば資産形成の有力な手段になるが、リスクも大きい。「不労所得」というイメージだけで判断すると、痛い目を見る。基礎を理解した上で、自分で判断したい。
「不労所得」ではなく「事業」
不動産投資の最大の誤解が、「楽に儲かる不労所得」というイメージだ。確かに、入居者がいれば、毎月家賃が入る。だが、その裏には、たくさんの仕事とリスクがある。
物件選び、資金調達、入居者の募集と管理、修繕、トラブル対応、税務。これらは、立派な「事業」だ。不労所得どころか、やることは多い(管理を委託しても、その費用と判断は伴う)。「何もしなくてもお金が入る」わけではない。不動産投資は、一つの事業を新たに始めることだと捉える。この認識があるかどうかで、向き合い方が変わる。
「表面利回り」に騙されない
不動産投資の提案でよく出てくるのが、「利回り〇%」という数字だ。だが、ここには注意が要る。提示されるのは、たいてい「表面利回り」だ。
表面利回りは、家賃収入を物件価格で割っただけの、見かけの数字だ。実際には、ここから様々な費用が引かれる。
- 管理費、修繕費
- 固定資産税などの税金
- ローンの返済と金利
- 空室期間の損失
これらを差し引いた「実質利回り(実質的な収支)」は、表面利回りよりかなり低くなる。表面利回りの良さだけで飛びつくと、「思ったより手元に残らない」となる。見かけの数字でなく、実質的な収支で判断する。
リスクを、直視する
不動産投資には、固有のリスクがある。これらを直視せずに始めると、危うい。
- 空室リスク：入居者がいなければ、家賃は入らないのにローンは払う
- 修繕リスク：老朽化で、大きな修繕費が突発的にかかる
- 金利リスク：ローンの金利が上がれば、返済負担が増える
- 流動性リスク：売りたいときに、すぐ売れるとは限らない
- 災害リスク：建物が被害を受ける可能性
これらのリスクが現実になったとき、耐えられるか。特に、ローンを組む場合、空室や金利上昇が、資金繰りを直撃する。良いシナリオだけでなく、悪いシナリオでも事業が回るかを、シミュレーションする。リスクを直視することが、冷静な判断の前提だ。
「節税になる」の実態を確認
不動産投資は、「節税になる」とも勧められる。減価償却などで、帳簿上の赤字を作り、所得を圧縮する、という仕組みだ。だが、この「節税」の実態も、よく確認する必要がある。
帳簿上の赤字で節税できても、実際にお金が出ていっているなら、トータルで得とは限らない。また、減価償却の効果は永続せず、いずれ切れる。「節税」という言葉が、不利な投資を、良く見せる包装になっていないか。節税効果だけで判断せず、投資そのものとして儲かるかを、まず見る。これは、法人保険の「節税」と同じ構造だ。
提案者の利害を意識し、自分で検証
不動産投資を勧める人(不動産会社、営業)には、販売による利害がある。売れば、彼らに利益が入る。だから、提案が、その方向に傾くのは自然なことだ。
「あなたのため」という提案の裏に、提案者のメリットがある。だから、提案を鵜呑みにせず、数字を自分で検証する。表面利回りの裏の実質収支、リスクが現実になったときの収支、本当に自分にとって良い投資か。利害のない立場で確認する、複数の物件・提案を比較する、といった工夫もいる。最終的に判断するのは、提案者ではなく、自分だ。
拡大期の一人社長へ
事業で資産ができると、「不労所得」「節税」をうたう不動産投資の話が増える。だが、不動産投資は、楽な不労所得ではなく、リスクを伴う一つの事業だ。
楽な不労所得という幻想を捨て、表面利回りでなく実質収支で考え、空室・修繕・金利などのリスクを直視し、「節税」の実態を確認する。そして、提案者の利害を意識し、自分で検証する。不動産投資は、正しく理解して取り組めば、資産形成の有力な選択肢になり得る。だが、言葉のイメージだけで飛びつけば、大きな負債を背負う。「不労所得」の響きに踊らされず、一つの事業として、冷静に見極める。それが、拡大期の一人社長の、資産を守る姿勢だ。